Инвестирование в новостройки

Существует множество финансовых инструментов и вариантов сохранения и приумножения сбережений. В современной экономической обстановке вложения в недвижимость становятся более надежными, чем ценные бумаги и банковские депозиты. Классические инвестиции в недвижимость служат для защиты капитала от инфляции и для получения определенного дохода.

Цели инвестирования

В зависимости от своей готовности к риску, от ожидаемых результатов, от наличия капитала инвесторы выбирают несколько путей получения прибыли от инвестирования в новостройки:

  • приобретение квартиры для последующей сдачи в аренду;
  • приобретение квартиры на ранних этапах строительства дома с продажей на более поздней стадии готовности, но до получения ключей и оформления в собственность;
  • приобретение квартиры с последующей перепродажей после сдачи дома.

Выбор объекта инвестирования

    С точки зрения эффективности вложений выгоднее приобретать самые востребованные на рынке варианты:

  • студии;
  • небольшие ликвидные «однушки»;
  • реже – маломерные «двушки».

temp_337

Такие квартиры пользуются сейчас наибольшим спросом, и вам будет легче их и продать и сдавать в аренду.

Выбирая для инвестирования студии, отдайте преимущество помещениям с квадратной планировкой и 2 окнами, даже если эти объекты будут стоить дороже.

Цена студии в приведенном выше примере отличается всего на 200 тыс. руб. (1.6 и 1.8 млн. руб.), но такую квартиру потом будет проще продать или сделать в ней хороший дизайн.

По каким критериям выбирать

Выбирая квартиру для инвестиций, придется учитывать множество факторов:

  • цена, за которую вам ее предлагает застройщик;
  • близость к метро или другим транспортным узлам;
  • окружающая инфраструктура;
  • срок сдачи дома;
  • удобство ее планировки, этаж, вид из окон;
  • наличие рядом промзоны или застройка на месте бывшей промзоны.
  • количество бюджетных квартир на этаже и в доме, что повлияет на будущее социальное окружение;
temp_343
Наличие большого числа студии превратит дом в некое подобие общежития с соответствующим контингентом и социальным окружением. Места общего пользования: парадные, лифты, холлы при этом очень быстро придут непрезентабельный вид.
 

Лично я в выбранном районе от станции метро на карте провожу окружность диаметром 1 километр (это реальная пешая доступность в 7-10 минут) и начинаю отбор внутри получившегося круга по надежности застройщика.

temp_338

Не ленитесь съездить на место строительства и оценить стройку «вживую». Заодно и на практике проверите сколько минут идти до вашей будущей квартиры.

Еще какое-то время наблюдаю за ходом строительства по веб-камерам на сайте застройщика. На этом этапе важно убедиться, что на объекте идет работа, и он не «заморожен».

И лишь потом принимаю окончательное решение.

Как выбрать надежного застройщика

При инвестировании в новостройки выбирать надо не объект строительства, а застройщика. Следование этому неочевидному правилу во многом может обезопасить инвестора от неприятностей. Когда речь идет о квартире стоимостью в несколько миллионов, разумно не скупиться и переплатить за хорошую историю компании, чем потом все время строительства переживать за свой выбор.

Предварительно необходимо изучить основные вопросы:

  • Что уже построила эта компания. Чем дольше застройщик работает, чем больше он выстроил домов, тем он надежнее. Причем, следует обращать внимание на характер выстроенных объектов. Если застройщик строил коттеджные поселки, а теперь вдруг взялся за многоэтажку, то невозможно гарантировать качество строительства.
  • Были ли ранее задержки по сдаваемым объектам у данного застройщика.
  • Есть ли у застройщика своя производственная база, или он пользуется услугами субподрядчика. Есть вероятность того, что компания без своей базы «растворится», и дом останется недостроенным.
  • Отзывы и рекомендации в Интернете. Когда компания строит не первый дом, то в сети можно найти общение реальных жильцов — сдавались ли дома вовремя, каково качество квартир. Главное – искать не на сайте застройщика, а на сторонних форумах.
  • Насколько активно идет работа на строительной площадке. Если срок сдачи дома через год-полтора, а на участке только начали строить фундамент, то велика вероятность того, что этот срок будет нарушен.
  • Форма заключения договора. Незаконны все виды договоров, кроме:
    1. договора жилищно-строительного кооператива;
    2. договора долевого участия;
    3. договора с учетом жилищных сертификатов.
Лично у меня есть положительный опыт работы с петербургскими строительными компаниями ЛСР, Полис и отрицательный опыт по ПДДУ в компании Дальпитерстрой (задержка по срокам).

Минимальные суммы для входа в этот бизнес

temp_342Естественно, в каждом городе свой рынок недвижимости, и свои сложившиеся цены. И зависят они, помимо себестоимости, от баланса спроса и предложения. А самый большой спрос складывается в крупных городах. Значит, не стоит удивляться и гораздо большей стоимости в них квадратных метров.

На сегодняшний день небольшая студия в Санкт-Петербурге неподалеку от КАДа на этапе котлована будет стоить не менее полутора миллионов рублей. В Москве такая же квартира с примерно тем же расположением не будет стоить дешевле трех миллионов.

Сколько можно заработать

До 2015 года, то есть до наступления кризиса, в среднем на новостройке можно было заработать примерно 50% за 2 года (от этапа котлована до получения ключей), что составляло 25% годовых. Данный вид инвестирования существенно превышал банковские вклады по доходности. В кризис прибыль немного уменьшается, хотя общая тенденция сохраняется.

    Проверить эти цифры легко следующим образом:

  • смотрим стоимость объекта в начале продаж (этап котлована);
  • сравниваем со стоимостью переуступки аналогичного объекта на этапе получения ключей.

Риски при инвестировании в новостройки

При инвестировании в недвижимость наряду с планируемой доходностью следует рассматривать и защищенность этих инвестиций от возможных рисков:

    temp_339

  • банкротство застройщика;
  • ошибки проектирования;
  • строительно-монтажные риски;
  • плохое качество постройки;
  • срыв сроков строительства;
  • инфляция, удорожание строительных материалов;
  • прекращение кредитного финансирования;
  • резкое падение платежеспособности населения;
  • форс-мажорные обстоятельства, например, кризис;
  • мошенничество со стороны застройщика;
  • противоправные действия третьих лиц.

Максимально уменьшить риски возможно за счет тщательного выбора застройщика и заключения договора долевого участия (ДДУ) с учетом федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Какой договор заключать

    Обычно покупателям предлагается несколько схем покупки. Среди них:

  1. договор долевого участия в строительстве;
  2. договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК).

Обе эти схемы полностью надежны, законны и популярны, и у каждой есть преимущества и недостатки.

temp_341

Рассмотрим договор долевого участия. К его достоинствам стоит отнести:

  • Прозрачность документации. Перед заключением ДДУ застройщик должен предоставить обширный пакет документов на строящийся объект. А по бухгалтерской отчетности застройщика можно составить мнение и о его финансовом положении.
  • Регистрация ДДУ в госорганах гарантирует защиту дольщику от двойной продажи его квартиры. Право собственности на квартиру признается за ним, и застройщик не сможет продать квартиру третьему лицу, не расторгнув первый договор.
  • Четко прописанный срок сдачи объекта. Если застройщик в него не укладывается, он обязан выплатить дольщику компенсацию. Если в новой квартире обнаруживаются недоделки и недостатки, застройщик обязан устранить их безвозмездно и в кратчайшие сроки.
  • Страхование ответственности. С начала 2014 года застройщик до заключения договора с дольщиками обязан оформлять страховку. Без нее Росреестр не зарегистрирует договор.
  • Дольщик может в любой момент расторгнуть договор.
Минусы:

  • Рассрочка платежа, как правило, не превышает 5 лет.
  • Риск банкротства заемщика и потери инвестированных средств.

На фоне таких достоинств ДДУ договор ЖСК выглядит откровенно слабым:

  • необходимость уплаты вступительного взноса, который не идет на накопление;
  • стоимость неоплаченной части пая растет с ростом цен на жилье;
  • необходимо оплачивать расходы на деятельность самого ЖСК;
  • он не регистрируется Росреестром, а потому велик риск двойных перепродаж;
  • он не гарантирует точных сроков сдачи дома, и строительство может затянуться надолго;
  • будет ли достроен дом или не будет — зависит только от самих пайщиков;
  • в случае финансовых проблем ЖСК, покупателю придется обращаться с претензиями к кооперативу — то есть, фактически к себе самому, как его участнику.

Но это не повод избегать ЖСК — у такого договора есть и свои преимущества перед ДДУ:

  • договор оформляется проще и быстрее, без регистрации в Росреестре;
  • минимум формальностей при составлении договора;
  • квартиру можно приобрести с большой рассрочкой, стоимость квартиры можно выплачивать и после сдачи дома.

Необходимо помнить и о различных «серых схемах», используемых недобросовестными застройщиками. Одна из них — предварительные договора долевого участия, очень похожие на договор долевого участия, но которые не регулируются законом № 214ФЗ, соответственно, не гарантируют вам получение квартиры.

Когда покупать

temp_340Наиболее выгодно приобретать квартиру в начале продаж, на этапе котлована. Цена при этом обычно на 30-50% ниже той, по которой она будет продана в готовом доме. Плюсом такой покупки является то, что имеется большой выбор квартир любой планировки и любого метража на любом этаже. Минусы тоже очевидны: вам придется ждать квартиры несколько лет. Менее рискованно инвестировать на этапе 50-60% готовности. Ценник в этот период возрастает примерно на 20-30%, но и шансы попасть в ряды обманутых дольщиков становятся намного меньше.

[attention type=yellow]Чем ближе к дате сдачи вы будете покупать жилье, тем меньший доход оно принесет вам при продаже, но тем надежнее вложения и быстрее оборачиваемость вашего капитала.[/attention]

Когда продавать

Продать квартиру в новостройке выгоднее всего по переуступке до подписания акта приемки. Если вы договоритесь с покупателем, что в договоре переуступки будет указана номинальная стоимость квартиры (та, по которой ее покупали вы), то этот документ будет подтверждать то, что вы не получили дохода с ее продажи. А это означает, что не надо платить 13% налога на доход. Вы можете написать расписку, в которой обязуетесь компенсировать издержки в случае возникновения различных проблем.

Налоги

    Будем считать, что квартира была в вашей собственности менее трех лет. Доход от продажи такой квартиры облагается 13% налогом. Но можно уменьшить базу, от которой считается налог двумя способами:

  • Получить имущественный налоговый вычет. Для недвижимости это 1 000 000 руб. в год. Этот способ удобно использовать при продаже недорогих квартир. Например, купив квартиру за 700 000 руб. и продав за 1 500 000 руб, вы имеете право уменьшить продажную стоимость на 1 000 000 руб. и заплатить налог с 500 000.
  • Рассчитать налоговую базу как разницу доходов и расходов. Этот способ выгоднее при продаже более дорогих квартир. Например, купив квартиру за 1 500 000 руб. и продав за 2 500 000 руб, вы заплатите налог с 1 000 000.

Если квартира была в вашей собственностью более 3 лет, то налог не платится, и продажная стоимость квартиры значения не имеет.

Таким образом, определяя свою собственную стратегию инвестиций в новостройки, стоит рассмотреть все варианты. В любом случае, рынок строящейся недвижимости позволяет выбрать то, что принесет вам доход.


Комментарии
  1. Добрый день! Хотелось бы узнать Ваше мнение, выгодно ли с целью инвестирования покупать квартиру у застройщика в рассрочку? Заранее благодарю за ответ.

    • В рассрочку застройщик как правило предлагает без дисконта.
      Дисконт обычно дают при 100% оплате или ипотеке.
      А если сравнить рассрочку и кредит, то по % выходит сравнимо, но рассрочка обычно до окончания строительства, что очень мало.

  2. Сергей подскажите.. В Питере в района метро парнас и прочих крайних реально ли сдавать жилье? Есть ли спрос?

    • Здравствуйте.
      Жилье можно сдать даже в Шушарах. Город большой большой, спрос есть всегда. Естественно в центре ценник выше.

Задайте вопрос в комментариях

семь + восемнадцать =