Инвестирование в недвижимость

В ситуации нестабильных цен на фондовых биржах и переменчивых валют — недвижимость становится надежным видом инвестирования, способным приносить ежедневный постоянный доход. Недвижимость по праву считается самым безопасным способом сохранения капитала, стоимость ее не так изменчива в отличии от акций. Кроме того можно получать доход как от удорожания недвижимости, так и от сдачи ее в аренду.

Специфика инвестирования в недвижимость

Недвижимость, как объект инвестирования, обладает специфическими особенностями как положительными, так и отрицательными.

Чем интересны подобные инвестиции:

  • Положительной стороной инвестирования в недвижимость является слабая ее зависимость от других инвестиционных инструментов. Так, например, при колебании курса рубля цены на недвижимость следуют за ним со значительным отставанием.
  • Большая надежность. Тенденции на этом рынке меняются плавно, и рентабельность инвестирования в недвижимость зачастую выше, чем в других инструментах.
  • Возможность инвестирования меньших сумм на этапе строительства дома. Цена жилья по мере строительства автоматически вырастает, и вы со временем так же автоматически увеличиваете свой капитал, минуя инфляционные риски.

В чем заключаются недостатки по сравнению с другими способами инвестирования:

  • Приобретая недвижимость, вы соглашаетесь на длительный инвестиционный период, то есть ваши средства будут «заморожены» в объектах надолго. К тому же, необходимы гораздо большие вложения, чем, например, при работе с валютными курсами.
  • Низкая ликвидность объектов недвижимости.
  • Сезонные особенности. Если вы приобретаете для сдачи в аренду дачу, которая будет приносить доход в течение ограниченного срока, то следует заранее рассчитать, удовлетворит ли вас этот доход, будет ли он соразмерен понесенным затратам.
  • На приобретении недвижимости расходы не заканчиваются. Это теперь ваше имущество, и вам о нем предстоит заботиться. Регулярная оплата коммунальных услуг, периодический косметический ремонт — это потребует дополнительных затрат. А если вы намерены эту недвижимость перепродать, то есть резон в проведении существенного ремонта для того, чтобы увеличить ее цену.

Цели инвестирования

Инвестирование в недвижимость преследует цели:

  • Получение спекулятивного дохода от перепродажи недвижимости. Перепродать ее можно сразу после покупки, если по каким-то причинам цена покупки была занижена, или после проведения работ, повышающих стоимость. Это могут быть: косметический ремонт или небольшие технические усовершенствования, серьезная реконструкция или даже смена сегмента недвижимости, например, перевод и перепланировка жилого дома в мини-гостиницу.
  • Получение постоянного дохода в долгосрочной перспективе от сдачи недвижимости в аренду, то есть капитальные вложения в сферу недвижимости.

Объекты инвестирования

temp_328Наиболее «лакомыми» объектами для инвестирования на «вторичке» является 1-2 комнатные квартиры в районах, где прошел плановый капитальный ремонт зданий c заменой труб.
[attention type=yellow]Имейте ввиду, что квартиры с наибольшим потенциалом выставляются на продажу в случае форс-мажорных ситуаций у продавца и на рынке долго не задерживаются в силу большого дисконта.
Регулярно мониторьте рынок предложений и имейте под рукой необходимую сумму денег.[/attention]

Рентабельность

Рентабельность инвестиций в недвижимость в период роста цен сравнима по величине с банковскими вкладами. Для россиянина, человека консервативного и оседлого, владение недвижимостью — не только выбор оптимальной инвестиции, но и показатель успеха. Мы традиционно считаем, что, например, квартира в Москве будет гораздо более полезным вложением, чем открытие счета в банке из опасения, что банк может лопнуть, рубль может упасть, а квартира – постоянно «в цене».

Как и любой другой, рынок недвижимости подвержен периодическим изменениям. Наряду с периодами подъема и спада на нем случаются рецессии — периоды застоя, когда цена на недвижимость стабильна, либо операции с ней затруднены из-за отсутствия спроса. Такие периоды приносят владельцам недвижимости либо убытки, либо прибыль снижается до минимума.

temp_329

Посмотрите, как росла стоимость жилья на примере Москвы. Из расчетов стоит исключить «выбросы» 2008 и 2014 года, когда необоснованно надувался «пузырь» на рынке недвижимости и впоследствии цена снижалась до уровня тренда.
[attention type=green]Моя первая и неудачная попытка перебраться в Питер как раз пришлась на 2008 год. Но я успешно реализовал свои мечты по переезду в 2011 году.[/attention]

Ликвидность

Ликвидность квартиры зависит от множества факторов:

  • Квартиры, расположенные в криминальных районах, близко к промышленным зонам, стоят дешевле тех, что находятся в более престижных местах.
  • Малый и средний метраж пользуется большим спросом как для аренды, так и для перепродажи. Молодые семьи, одиночки, не имея в распоряжении средств для того, чтобы жить в большой квартире (да и зачастую не нуждающиеся в ней), охотней приобретают или арендуют однокомнатные квартиры, студии или даже комнаты.
  • Состояние квартиры. Квартира, в которой приятно жить, куда привлекательнее той, в которой отваливаются обои и текут трубы. Поэтому, квартиры с капитальным ремонтом стоят дороже и сдаются за большую цену.
  • Близость к метро, остановкам городского транспорта, удобство пути на работу и с нее также положительно влияют на цену квартиры.

temp_330Вид из окна на реку или парк несомненно повышают ликвидность продаваемой квартиры.

Риски

Выбирая объект для инвестиций, следует очень внимательно относиться к тому, не наложены ли на него какие-либо обременения:

  • Аренда. Собственник мог сдать квартиру в аренду другому лицу. При переходе в новую собственность такого имущества требуется внимательное изучение данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП).
  • Сервитут. На объект, например, на земельный участок, могут быть наложены обязательства по предоставлению прав ограниченного пользования. Это никоим образом не лишает собственника прав владения, но он, например, не сможет лишить соседей прав пользоваться дорогой, проходящей через его участок, или засыпать ливневую канаву.
  • Ипотека или залог. Множество проблем при передаче прав собственности может возникнуть и в случае, если на квартиру оформлена ипотека. Часто для получения банковских кредитов собственники предоставляют в залог принадлежащие им объекты недвижимости. В каждом таком случае информация об этом находится в ЕГРП.
  • Доверительное управление. Собственник может передавать свое имущество в доверительное управление. При этом его права ограничиваются довольно значительно, он лишается части полномочий по владению, пользованию, а также распоряжению недвижимостью.
  • Застой на рынке недвижимости тоже стоит отнести к рискам инвестиций. Ожидая получить прибыль на спекулятивных операциях, инвестор в периоды рецессии может получать ее в минимальном размере или не получить вовсе из-за отсутствия спроса.
  • Приобретение квартиры, в которой окажется не выписанный жилец, станет серьезной проблемой. Но если, в большинстве случаев, его можно будет выселить по решению суда, то с некоторыми категориями жильцов такое не пройдет. Итак, кого вы выписать не сможете:
    1. лиц, пользующихся квартирой по завещательному отказу;
    2. лиц, отказавшихся от приватизации в пользу других;
    3. членов жилищного кооператива и членов их семей;
    4. несовершеннолетних;
    5. получателей ренты, то есть лиц, по договору совершающих пожизненное содержание с иждивением, если в этом договоре указано право проживания в квартире;
    6. ссудополучателей по договору безвозмездного пользования жильем.

Чтобы избежать этого риска, в дополнение к обычной выписке из ЕГРП следует получить расширенную справку о зарегистрированных в квартире лицах, в которой указаны «временно» выписанные люди, например, отбывающие наказания.

В целом, будет правильным шагом все риски оговорить непосредственно в договоре купли-продажи, указав, например, что на квартиру не наложены никакие обременения. Тогда, в случае нарушения продавцом этого условия, договор будет проще оспорить в суде.

Услуги риэлтора

Если вы хорошо ориентируетесь на рынке недвижимости, то с выбором объекта инвестиций, вероятно, справитесь самостоятельно. Но, учитывая то, что риэлторы занимаются этим долгое время, в их распоряжении большие базы данных, во многих случаях есть резон воспользоваться их услугами. Вознаграждение риэлтора может выражаться как процентами от суммы сделки, так и заранее оговоренной суммой.
[attention type=red]Как правило, риэлтору платит только покупатель (для продавца услуга является условно бесплатной). Оплата услуг исчисляется в процентах от стоимости объекта недвижимости и в среднем составляет 4-8%, что может вылиться в довольно значительную сумму.[/attention]

Налоги

Продав свое имущество, вам придется заплатить налог — 13 процентов от дохода, полученного при ее реализации, то есть от разницы между ценой покупки и продажи.

Исключение составляют только владельцы, имевшие недвижимость в собственности дольше, чем три года. Граждане, владевшие квартирой менее 3-х лет, получают право на налоговый вычет, составляющий миллион рублей.

Как быть в кризис

Российский рынок недвижимости значительно зависит от цен на нефть и курса рубля. Сложное международное положение в 2014-2015 годах, стрессовая экономическая ситуация привели к некоторому снижению и цен на недвижимость, и спроса на нее. Прогнозировать что-либо в данной ситуации тяжело даже профессионалам.

Однако, с учетом простого правила, что прибыль закладывается не при продаже, а при покупке, хорошим вариантом будет приобретение недвижимости в период низких цен с ожиданием роста экономики. А определить необходимые моменты покупки и продажи — одна из важнейших составных частей таланта инвестора.

Чтобы принять решение о том, сможете ли вы заняться инвестированием в недвижимость, следует тщательно взвесить все «за» и «против», оценить доходность этих инвестиций, всесторонне проанализировать рынок. При анализе необходимо предусмотреть, как изменятся доходы за период владения недвижимостью, уровни рисков и будущую продажную цену объекта.

Если вы уверены в себе и своих силах, то остается лишь пожелать вам успеха!

temp_331P.S. Но мне всё равно милее и привлекательнее для инвестирования остаются старые дворы Московского района, где пусть и кухни по 7м2, но нет проблем с парковкой.



Комментарии
  1. Николай

    От каких сумм начинаются цены на студии в СПб?

    • Если рассматривать в шаговой доступности от метро (а другие я и не рассматриваю), то min — 1.6 млн 22м2 в виде пенала и 1.8 млн 25м2 нормальной квадратной формы с 2 окнами на этапе котлована. Естественно у проверенного застройщика.

  2. Здравствуйте, я вот хотел узнать у Вас. Ваши ведь заработки идут с сети интернет. Как при этом можно купить недвижимость не заинтересовав налоговую? Спасибо.

    • Если ваши заработки с сайтов, то вам рано или поздно придётся регистрировать ИП (или ООО).

      • Но если инвестирование происходило в памм счета, частные проекты, хайпы и выводились на ЭПС.

        • Как этот вопрос относится к теме инвестирования в недвижимость?
          По сути есть 2 варианта:
          — плати налоги и спи спокойно
          — надейся, что налоговая тобой не заинтересуется, и соответственно, не спи спокойно
          Если интересуют нюансы — обращайтесь напрямую в скайп.

Задайте вопрос в комментариях

18 − восемь =